Mulig Projectforslag Helsingør Kommune

Masser af byggejord i Helsingør hvis Kommune er indstillet på samarbejde?

Muligheden for udlægning af  områder til boligbyggeri i Helsingør Kommune er til stede, men med lidt snilde. 

40 Dobbelthuse i tæt lav bebyggelse

Helsingør Brander sig som grøn by, vi ofrer Mio. på videoreklame "Kysten" , Mange ønsker "Kongernes Nordsjælland" helt ind på Axeltorv, vi anlægger cylelstier med mælkebøtter i vejsiden på kryds og tværs af Kommunen, der ofres store summer på at reklamere Helsingør op, på kultur o.sv., og ingenting hjælper fordi Helsingør mangler anstændige familieboliger. - Hvis Kommunen  i stedet ofrede pengene på at kompencere i priser for nogle af de ubenyttede "brak- lommer" der findes flere steder og går i dialog med en developer,  kunne vi skaffe byggejord til de familieboliger vi mangler og derved tiltrække børnefamilier.

Denne "udgift" ville vise sig at øge interessen,  være langt mere effektiv og målrettet mod Børnefamilier og tre gange billigere end alle andre tiltag for at lokke nye skatteborgere til byen. - - - spørgsmålet er kun om politikerne kan skeldne og vende op og ned på disse udgiftsposter uden at "kløjse" i det hele.?

Hvorfor ikke "BRANDE"   Helsingør på landets mest børnevenlige, grønne og rekreative boligområder. jfr. kommunens Vision 2020? muligheden er der. - jeg har foreløbig tre, i alt ca. 360 familieboliger >= 1000 højtydende skatteborgere, - her et af dem, - en lille appatizer.

Jeg har valgt at vise et "nøjlehulskik" til dette lille projekt fordi jeg ved at der ikke er hverken naturinteresser, fredning, lokalplaner eller andet der lægger hindring for en realisering. - det er kun et spørgsmål om Kommunen vil afgive en købsret til kommunens jordstykke til 1,00 kr. med overtagelse når projektet igangsættes, og tilbagekøbe det udlagte vejareal til kr. 1,00 til offentlig vej.

Som man kan se af planen ovenfor. fremkommer muligheden ved at give adgang fra byzone til en lomme af ubenyttet brakjord. Det kræver lidt jordarbejde, der er jo en grund til at det ikke tidligere er bebygget,  men muligheden for at indrage, - her ca, 25-35.000 kvm2 af en større "lomme matrikkel" der grænser direkte op til byzone, er der. og overførsel til boligbyggeri i byzone er i overensstemmelse med Landsplandirektivet.

Masser af byggejord i Espergærde

Der er flere områder i kommunen,  hvor man ved samarbejde med Kommunen, opkøb af trediemands ejendom og lidt kreativ tankevirksomhed, kan skaffe adgang til byggejord hvis Kommunen samtidig afstår de ubenyttede arealer til en rimelig pris der gør regnestykket i et projekt profitabelt, selvom der er investeret dyrt for  nødvendige trediemands ejendomme. 

Bla. kan der skaffes omkring 3-4 ha. byggejord ved at nedlægge gamle industriejendomme og via lokalplan, give mulighed for boligbyggeri. - I Espergærde har vi Coloplast mfl. hvor det nok ville være mest fornuftigt at bygge etageejendomme hvilket kunne give 4 - 500 lejligheder/boliger - Længere mod vest i samme område har vi den gamle "Sanwik "grund hvor der kan bygges ca. 60 beskyttede eller ældreboliger.

De områder jeg tænker på, har ingen rekreativ værdi i dag, men Kommunen får i tilgift et særdeles rekreativt område der skabes som led i udviklingen i forhold til Kommunen´s klimastrategi,  tilgængeligheden er åben og brugen vil derfor være attraktiv og intens.

162 Dobbelthuse i tæt lav bebyggelse, byggejorden er der.

Realisering af det viste projekt er kun et spørgsmål om hvorvidt Kommunen vil samarbejde og afstå den jord der skal benyttes, til en pris der gør projektet rentabelt og interessant for en developer.? - andre steder skal der evt. yderligere kompenseres for vanskelig projektering og fundering eller evt, oprensning af forurening, nyanlæg af kloakker osv.

Kommunen kan ikke "sælge" et sådan projekt fordi ingen investor vil binde an med et projekt hvoi indgår trediemandsejendom idet der ganske enkelt ikke er økonomi i det, og selv om Kommunen stillede deres matrikkel til dispution uden beregning, ville det være nemmere og billigere for en investor at lægge investeringen på en flad mark i en anden kommune hvor der er byggejord nok, der ikke kræver ekstra jordarbejde og kringlede opkøb.

Derfor skal Kommunen ikke betragte det viste projekt som en mulighed for at tjene på at sælge byggejord, men derimod som en nødvendig investering i byens udvikling der kan være en udgift afhængig af områdets beskaffenhed og tilgængelighed, ligesom det kan være nødvendigt at kommunen støtter op om dele af anlægsarbejdet, afhængig af hvilken byggevirksomhed der kan lokkes på projektet. - måske en af vores lokale virksomheder, og her har vi ikke nogen der økonomisk kan bære mere end 5 - 10 huse i en entreprise.

I de "glade tider" før 2008 krisen var der et bolig og byggeboom, og en række investorer opkøbte byggeprojekter og lagde dem på lager som en anden "hyldevare" - Da boblen brast gik alle Danmarks Byggematadorer konkurs, hvor Sjælsø Gruppen A/S og Phil & Søn A/S, med deres krak, var ved at vælte hele finansmarkedet, og trak så at sige samtlige underleverandører, entreprise og entreprenørvirksomheder med sig i graven.

I dag har vi nogle ganske få byggevirksomheder tilbage, som var solide nok til at overleve, medens konkursboerne kæmper med at sælge ud af  "hyldevarer"  fra de tidligere "Matadorer", - projekter til spotpriser, nogle bare de kan blive ryddet fra konkursboet.

Når de tilbageværende Investorer og byggevirksomheder kan købe let tilgængelige og færdigudviklede projekter som "hyldevare" til foræringspriser, - - - hvorfor skulle de så selv udvikle besværlige projekter i Helsingør, og måske trækkes med en vanskelig Kommune i årevis?? - - - det varer mindst 10-15 år inden markedet er tømt for "hyldevarer", og selv til den tid vil det være mere profitabelt for en investor at bygge på en flad mark i Slangerup frem for en "kringlet" sag i Helsingør.

Masser af byggejord i Espergærde

Herudover vil det se endnu mere sort ud efter 2016 hvor igangsætning af et nyt byudviklingsområde Vinge i Frederikssund, med et samlet grundareal på 3,7 millioner kvm. det fuldt udbygget vil rumme 20.000 indbyggere og 4.000 nye arbejdspladser, en ny S-togsstation, skole, daginstitutioner, idrætshaller og andre offentlige faciliteter, vil opsluge al den byggekapasitet der er på markedet, og der vil ingen interesse være for at gå ind i et projekt i Helsingør Kommune.

Ifølge kommuneplanen er det ikke muligt, og Helsingør har ikke byggejord til 3-400 familieboliger, men ved "huludfyldning", samarbejde med kommunen samt opkøb med trediemands mellemvær, kan der frembringes byggejord til mindst 400 familieboliger hver 120-150 kvm. indenfor det nedenfor viste område.

Kommunen sælger i dag ud af Kommunens ejendom i Kvistgård, men denne ejendom har store jordtilliggender i KELLERIS hegn. Det drejer sig om mere end 7 ha. som Helsingør Kommunen formentlig ikke selv er klar over, men området er  jfr. plandirektivet og fingerplan 2013, frigivet i Okt 2013 til boligbyggeri, og ligger i dag klar til bebyggelse.

Efter kommunalvalget i 2013, satte Helsingør Kommune en undersøgelse i gang, der skulle redegøre for de byggemuligheder der findes i Helsingør, men heller ikke her kan jeg se at man har fået øje på det 7ha. store område umiddelbart op til KELLERIS HEGN??.

Jeg har lavet mange projekter, men Helsingør er et "bandeord" man ikke skal nævne til ham der skal financiere det. - - der går mindst 10-15 år inden Helsingør kan gøre sig håb om at nogen vil bygge Familieboliger  og til den tid opsluger de store anlægsarbejder ved den kommende faste HH- forbindelse alt arbejdskraft.