Nye skatteborgere Udvikling af Svingelport i Nordsjælland Udvikling Helsingør



Udvikling Udvikling Nordsjælland

 Page: 1
[1]   >
marts lørdag 25-03-2017
Udvikling
Tonny Parnell
Helsingør

Nye skatteborgere Udvikling af Svingelport

Helsingør

Vedtagelse af lokalplan 1.165 Svingelport koster Helsingør en lille storebæltsbro
Skal Helsingør ofre det??

Retteligt ca. KR. 16.991.144.000,00  de første 30 år, og herefter ca. 1,7 Mia. hvert eneste år i al fremtid,? ? - det vil socialdemokraterne ofre for at få VUC på Svingelport, men der bliver forventeligt voldsomme skattestigninger, og forringelser på velfærdsområder, kontanthjælpsydelser og hjælp til de syge,  svage og udsatte borgere, hvis S stemmer forslaget igennem den 27/03-2017

Plan B  Byudvikling Helsingør på Svingelport DSB arealerne og Scanlines i en tidshorisont 2017 til 2050

Det antages at det nuværende rådighedsområde Svingelport + de nu frigivne DSB arealer udvikles med tunnel/gangbro i direkte forlængelse af indre by med blandet bolig og detailhandel, evt nyt bydelscenter, eller udnyttelse af den eksisterende brandstation.

Foruden detailhandel i alle underetager har vi estimeret ca, 250 - 300 boliger på det område der var tiltænkt VUC og Teknisk Museum idet der forudsættes at disse finder andre placeringer. Ved en lokalplan for området kan byggeri påbegyndes allerede indenfor de næste par år.

Svingelport Helsingør
Velkommen til Svingelport Helsingør

Jeg var "i marken i 2013". Der var investorerne ikke så lydhør for Helsingør idet der dengang var adskillige "fallerede" projekter der skulle "samles op" efter 2008 krisen, men det er min absolut klare opfattelse, at investorerne er vendt tilbage til Helsingør, og der vil være investorer til udvikling af Svingelport området når en klar plan for området foreligger.

Der er et stort borgerønske i Helsingør omkring større udvalgsforretninger, som fint kunne tilpasses i den bagerste del af DSB arealerne med direkte indkørsel fra Kongevejen, som derved aflaster den øvrige bykerne for manglende P-Pladser. Trafikalt vil Kongevejen blive belastet i en periode indtil HH-forbindelsen står færdig, formentlig ca. 2035. hvorefter trafikken vil blive reduceret med 80%

Luffes gaard stege
Svingelport - Gårdmiljø - Restauranter - vinsmagning - iscafé - .kunsthåndværk - antikkviteter - marked.

På sigt (15 -25 år) ved vi at hele området mod øst fra den ældste bydel og helt ud til kysten kan udvikles med en helt ny attraktiv bydel med omkring ca. 3-4000 nye børnefamilier eller ca. 10.000 nye skatteborgere.

Arkitektonisk:
Som "BY OG LAND HELSINGØR" ved flere lejligheder har poienteret, må vi nok se i øjnene at "Hamlets City" og Fremtidens "Elsinore City" (måske allerede i 2025) vil bestå af en gammel og en ny bydel, skarpt adskildt af Jernbanevej ? ? - Men det må bero på en arkitektkonkurrence, om vi kan skabe en helhed der matcher. - det er ikke sikkert "byporten" lige skal se ud som foto ovenfor.?

Helsingørs andel af den danske erhvervsindkomst er på 1,2 % i 2010 mens Helsingørs andel af beskæftigelsen i handel er på 0,9 %. - Vi ser at såvel omsætning som dækningsgrad er faldet voldsomt siden 2007, og tendensen fortsætter. Derfor er byudvikling nødvendig 

En række tidligere detailhandels analyser (senest 2007 2008) har påpeget at butiksstørrelsen i indre by er utidssvarende for små. og da forretningslokaler ikke kan sammenlægges med naboejendommen, og huslejen generelt er for høj, er løsningen byudvikling med større konkurrerende forretningslokaler.

Svingelport Helsingør
Ovenstående graf tager ikke hensyn til andre boligrojekter men alene Svingelport - DSB

Jeg har tidligere opfordret Kommunen til at udarbejde såvel økonomiske som Visuelle konsekvens beregninger i forhold til at området udlægges og foræres til VUC og Teknisk Museum.

Eller hele området forbeholdes til Byudvikling med blandet bolig og detailhandel.

Dette er PLAN B Bolig og byudvikling

Økonomisk konsekvensberegning:

Til højre vises en estimeret tidshorisont ca. 33 år,  men afhængig af politiske vinde på "Borgen" kan den meget vel blive væsentligt kortere.

Tabeller og beregninger tager alene udgangspunkt i status Q og isoleret forskelsberegning på merværdien hvis Lokalplan 1.165 vedtages med VUC og Teknisk Museum på Svingelport.  Eller hele området udvikles med detailhandel og boliger i forlængelse af indre by.  Der tages ikke højde for andre tiltag i Kommunen. - denne rapport tager udgangspunkt i Byudvikling.

Tabel 1 er estimeret ekstra arbejdspladser byudviklingen vil afføde i de enkelte intervaller i tidshorisonten.

TABEL 1    Udvikling i antal arbejdspladser i interval tidshorisonten  
periode Detailhandel HH-tunnel Byudvikling Turisme Hotel Restaurant Anden serviceerhverv TOTAL
2017 - 2020 150 0 250 50 50 50 550
2020 - 2023 275 0 300 100 75 80 830
2023 - 2026 650 0 250 80 90 70 1140
2026 - 2029 950 200 250 100 150 100 1750
2029 - 2032 1100 1700 250 150 200 150 3550
2032 - 2035 1300 1800 250 200 210 200 3960
2035 - 2038 1530 1000 300 300 200 300 3630
2038 - 2041 1750 400 1500 400 210 400 4660
2041 - 2044 2200 300 1500 450 230 450 5130
2044 - 2047 2550 300 1000 550 350 550 5300
2047 - 2050 3000 300 950 550 450 600 5850
               

I 2015 var der ca. 2000 arbejdspladser alene i Helsingør´s detailhandel. Dette forøges til 5.000 alene i cityområdet.

Beskæftigelsen i kommunen indenfor handel, hotel og restauration kan øges fra 4.682 (2015)til 9.500 i fremtiden, hvis beskæftigelsen kommer til at svare til den stigende erhvervsindkomst i kommunen, hvor Helsingørs andel af den danske erhvervsindkomst er på 1,2 % i 2010 mens Helsingørs andel af beskæftigelsen i handel kun var på 0,9 %, hvilket skyldes manglende byudvikling og tilbagegang i detailhandlen.

  År Skatteprocenter Grundskyldspromille
Kommune Amt Kirke Sundhedsbidrag* I alt Skatteloftsnedslag** Kommune Amt
Helsingør 2017 25,40 0,00 0,64 2,00 28,04 0,53 28,50 0,00

Fremskrevet indkomstskat i perioden med udgangspunt i Kommuneskatten holdes på 25,4%  Grundskyld provenu er estimeret med baggrund i 90% ejerboliger i området, grundskyldpromille 29 1/1000 (fremtidig grundskyldpromille er under ændring og kendes ikke) Den samlede Grundværdi i 2017 udgør 18.851.763.000  (pristalsreguleret 2020 = 21.382.010.000 - 2050=65.408.054.000) 

Tabel 2  Tager udgangspunt i status Q i Kommunen, og beregnes kun på de ændringer der sker ved Byudvikling på Svingelport - DSB øst for indre by i perioden.  Der er ikke indregnet generelle prisstigninger, ændrede ejendomsvurderiger som kan forventes i perioden men alene den kvantitative merværdi i status Q værdier, der skabes ved udviklingen. For nemmere sammenhold med kommunens egne tal og tabeller, har jeg dog fremskrevet en pristalregulering 2½% men ejendomspriserne ser igen ud til himmelflugt og det endelige facit over perioden vil formentligt være væsentlig højere.

Hele tusinde med udgangspunkt i Kommunens egne beregninger for 2020

Budgetfremskrivning med udgangspunkt i at Svingelport og DSB arealerne foræres til  VUC eller Teknisk Museum
Indkomstskat (1.000kr.) 2020 2026 2032 2038 2044 2050
Udskrivningsgrundlag 12.368.254 14.223.492 16357015 18810567 21632152 24876974
Skatteprovenu 3.141.537 3612766 4154682 4777884 5494567 6318752
Selskabsskat 65.983 75.880 87262 100351 115403 132713
Grundskyld provenu 620.078 713090 820053 943061 1084520 1247198
Samlet kommunal provenu til kassen pr år fra periodestart. 3.827.598 4.401.737 5.061.998 5.821.298 6.694.492 7.698.666

Tabel 3 Det forøgede skattegrundlag er beregnet ved den gennemsnitlige indkomst pr. indbygger pr. 2017, pristalreguleret med 2½%, men ved det segment der bosætter sig i de nye boliger kan vi forvente et skattegrundlag der ligger 50% højere end gennemsnittet. dvs. den del af skattegrundlaget der beror på tilvæksten af borgere, har jeg beregnet +50%. - - Grundværditilvæksten skønnes i perioden at udgøre ca, 4 Mia. i budgetkategorien "Normaljord" - - Dækningsafgiften falder bort.

Værditilvæksten i colonne 2020 er alene et skøn over prisdiferencen på grundprisen hvis VUC og Teknisk Museum planerne ændres og der igansættes en byudvikling i direkte forlængelse af indre by. i hele tusinde.  Udskrivningsgrundlaget tager udgangspunkt i 2020, pristalreguleret med tillæg af den forventede befolkningstilvækst i perioden 

Værditilvæksten i Colonne 2026 tager udgangspunkt i første fase af Byudviklingen frem til 2026 således:
Ca. 200 nye boliger i første fase på Svingelport. Pristalsreguleret Grundværditilvækst  kr. 230.000.000
Ca. 200 nye børnefamilier (mindst 600 nye højtydende skatteborgere), hvoraf mindst 2 i familien bærer et pristalsreguleret person skattegrundlag + kr. 348.000

Udgangspunkt for grundskylpromille er grundværdi 2020= 1Mio.   

Økonomisk koncekvensberegning ved udvikling af indre by over Svingelport og DSB arealerne  (hele 1000kr)
Indkomstskat (1.000kr.) 2020 2026 2032 2038 2044 2050
befolkningstilvækst 0 600 100 500 3000 4000
Udskrivningsgrundlag 12.368.254 14463612 17026957 19789800 24398270 30458010
Skatteprovenu 3.141.537 3673757 4236510 4939204 6143879 7776612
Selskabsskat 65.983 75.880 87262 100351 115403 132713
Grundskyld provenu 620.078 733100 823888 965114 1236684 1480516
Samlet kommunal provenu til kassen pr. år. fra. periodestart. 3.827.598 4.482.737 5.147.662 6.004.670 7.495.968 9.389.844
Herunder: Diferencen mellem Tabel 1  VUC og Teknisk Museum - - og - Tabel 2  Byudvikling.
Samlet værditilvækst pr. år i den enkelte periode X 6 år. 340.000 486.003 513.985 1.100.235 4.808.855 10.147.069
Total Sum over en 30 - 35 årig periode  KR. 16.991.144.000,00 - - 16,99 Mia.

Bemærkning: Modellen er ikke faktuelt beregnet rigtigt idet der skal en hulens stor regnestok i brug. eksempelvis er der ikke foretaget en korekt anuitetsberegning (rentes rente princippet) men fremskrivning er sket som gennensnittet af en 6 årig periodeinterval. En korekt anuitetsberegning vil give en langt større forskelsværdi.

Konklution:  Hvis Kommunen udlægger Svingelport og DSB arealerne til byudvikling med direkte adgang (genåbning af den direkte forbindelse under Jernbanevej mod bykernen) og udarbejder lokalplan med sigte på byudvikling og blandet bolig og detailhandel, i stedet for de nuværende tanker jfr. lokalplan 1.165 VUC.
vil kommunen frem til 2050 tjene mindst  KR. 16.991.144.000,00 MERE.
Og herefter mindst ca. kr. 1.691.178.000 EKSTRA om året.

P-forholdene i indre by vil blive væsentligt bedre idet mange vil vælge at køre direkte til parkering i den nye bydel, hvor et eventuelt projekt pålægges det nødvendige P-pladser.

Hvis der udarbejdes en lokalplan på området, der indikerer Kommunens ønsker. vil der efter min bedste overbevisning vise sig investorer.

Jeg har estimeret ca. 10.000 nye skatteborgere på området? - Det er måske for mange, men selve udvikling af den nye bydel vil i sig selv tiltrække nye skatteborgere til kommunen, der bosætter sig i de mange andre boligprojekt områder vi i dag har gang i. - - Ønsker vi mange grønne områder i den nye bydel, er der måske kun plads til ca. 5.000 nye skatteborgere direkte på området, men lad os så reducere hele mit oplæg med 50% og vi lander på:
Ca. 8 Mia. vi smider ud af vinduet hvis vi vedtager lokalplan 1.165 den 27/03-2017
+ Ca. 800.000.000 Hvert eneste år i al fremtid.

Der er også mange andre spørgsmål der har indflydelse på befolkningstætheden og antal skatteydere:
Skal vi anlægge en krydstogtterminal og hvad skal vi tilbyde rederierne.
skal vi indflette et større hotelbyggeri.
Hvordan skal Jernbanevej forløbe i fremtiden. Osv.

Helsingør´s butiks og erhvervslokaler er for små.
Hvilket har været et gennemgående tema i samtlige detailhandelsanalyser siden 2006. En byudvikling med nye udvalgsforretninger i større lokaler vil give udlejerne i den indre by den konkurrence der er nødvendig for at bringe den alt for høje husleje ned på et rimeligt nevau vores små specialforretninger kan betale.  Yderligere vil de små specialforretninger blive "boostet" (formentlig 50%) og drage fordel af synergieffekten.

Der er et udbredt ønske blandt Helsingør´s  borgerne for større udvalgs og Daglivareforretninger, herunder BILKA - IKEA - Elgiganten. osv.  Disse større varehuse kunne udmærket indpasses i den bagerste del af DSB arealerne. Vi ser Støberihallerne i Hillerød. Det kan også laves på Svingelport. (De eksisterende detailhandlere i bykernen vil være nervøse for konkurrence fra nye forretninger, men fakta er, og det er bevist adskillige gange at en sådan udvikling vil skabe synergieffekt og vil "booste" den øvrige eksisterende detailhandel (vi så omsætningen i Lyngby Hovedgade blev tredoblet få år efter Lyngby Storcenter åbnede)

Arbejdspladser: ca. 5800 FLERE
 Ved udvikling af Svingelport vil der frem til 2026 skabes ca. 2000 nye arbejdespladser, startende med bygningshåndværkere under opførelsen, senere butikspersonale, service og vedligeholdelse. Sidst i forløbet (2025) vil vi allerede se en Synergieffekt der skaber flere arbejdspladser i den eksisterende detailhandel, Hotel, Restaurant og servicebranche.  - Et eventuelt bydelscenter med BILKA og en eller to andre større aktører vil alene betyd 800 - 1000 nye arbejdspladser i city detailhandlen.

Der skabes yderligere 2000 arbejdspladser når HH-forbindelsen påbegyndes(2029-30??) med etablering af undergrundsstation. og siden endnu ca. 1500 arbejdspladser til opførelse/udvikling af den egentlige nye bydel helt ud mod kystpromenaden. (når arbejdsstyrken i en sidste fase ikke stiger mere, er det fordi arbejdspladserne i forbindelse Tunnelarbejdet, nu skønnes nedlagt.)

Nye højtydende skatteborgere: Ca. 10.000 FLERE
Frem til 2026 vil vi se ca. 1000 - 1500 nye højtydende skatteborgere flytte ind i ca. 300 - 350 nye boliger på området, måske langt flere hvis kommunen sanerer HELE området og allerede nu får overdraget de allerede rømmede DSB arealer. 

Teknisk Museum
Velkommen til Helsingør, Lokalplan 1.165 vedtaget

Når banearealet og Scanlines er rømmet(2038-44), giver det plads til sidste fase af den nye bydel med yderligere 8-9000 Højtydende statteborgere.

Indirekte afledte effekter:
Det er kendt og dokumenteret at udvikling af city Centre med større varehuse vil øge omstætningen, og handlen i city  vil vokse generelt. Helsingør Bycenter er alt for lille, men alligevel så vi et væsentligt løft i hele detailhandlen da centret åbnede. - - Jeg vil antage at den samlede stigning i Helsingør´s Detailhandel vil være:  - Det den nye bydel i sig selv afleder, + den samlede nuværende omsætning + 50 - 80%, eller (som vi så da Lyngby Storcenter åbnede i 1973) ca. en tre til firedobling af den nuværende samlede omsætning, - det gælder også for Hotel og restaurationsbranchen og anden service.

Ved en fornuftig udvikling af hele området vil der formentlig dukke et Hotel/conferencecenter op og vi vil få flere "Long Term" Turister.  Når byen igen bliver interessant, og betegnes som en by og Kommune med visioner, vil der komme flere tilflyttere, Børnefamilier, skatteborgere. - - det vil være mere interessant for krydstogter at anløbe Helsingør, måske med im/debargment, hvorved vi igen vil få flere "Long Term" Turister.

I den årrække den nye bydel udvikles, vil der være en del af den tilknyttede arbejdsstyrke der vil søge bopæl i Kommunen, flere skatteborgere.

Mere end  29% af Helsingør´s 61000 store befolkning handler i dag udenfor Kommunegrænsen, i Hillerød eller Hørsholm, hvilket svarer til at Helsingør´s dagligvare detailhandel i dag kunne boostes med en omsætning svarende til ca. 1,12 Mia. årligt   

Teknisk Museum
Velkommen til Helsingør
Teknisk Museum
Eller VUC

BEMÆRK!:
Når jeg understreger FLERE og EKSTRA, er det FLERE i forhold til alternativet, at VUC og Teknisk Museum flytter ned på Svingelport. - - Helsingør kan IKKE skaffe 5800 nye arbejdspladser og ca. 10.000 højtydende skatteborgere andre steder, fordi Kommunen er underlagt plandirektivet og Fingerplan 2013. - - Helsingør har ganske enkelt IKKE andre muligheder.

Teknisk Museum på Svingelport vil udelukke udvikling af banearealerne og Scanlines når de ad åre rømmes. - der er ikke nogen der vil udvikle by eller bolig hvor der er udsigt til en gammel rusten U-båd i baghaven eller en Jetjager på spyd ved Helsingør´s indgangsport. - - - Det koster Helsingør ca. 17 Mia. over en 30 årig periode og herefter ca. 1,7 Mia. årligt i al fremtid. Derfor skal der ikke skoler og et meget skæmmende og meget pladskrævende Teknisk Museum på Svingelport, med gamle rustne U-både og rustne krarner i udsigtslinjen til sundet.  (det er meget sjovt at se en gammel veteran flyvemaskiner på spyd i de rette omgivelser, men IKKE i Helsingør indre by.)

Teknisk Museum
Velkommen til Helsingør
set fra kystbanen

Alternativer:
VUC på Svingelport vil dræbe detailhandlen i indre by på mangel af P-pladser, og VUC kundesegmentet giver ikke den nødvendige kundeforøgelse, men på grund af manglende P-pladser vil de kunder detailhandlen har tilbage, i stedet køre til Hillerød eller Hørsholm hvor byudvikling er sket løbende.

Teknisk Museum
Velkommen til Helsingør

Jeg vil opfordre ALLE byrådsmedlemmerne, ved selvsyn, at undersøge HVAD der udstilles, og hvad vi kan forvente af udstillinger på det store område Teknisk Museum ønsker på Svingelport. - - det første man møder ved indgangen til Helsingør. - - og det naboerne, - vores turister og alle borgerne i indre by kommer til at se på hver eneste dag og hver gang de kører ud og ind til byen, - - OGSÅ alle der hver dag pendler fra Kystbanen.

Det er rigtig mange mennesker der to gange dagligt skal se på rustne krarner og vrag, jetjager på spyd og andet skrammel der tilgår Teknisk Museum (jeg er bange for at Kommunen meget hurtigt vil få rigtig mange klager) over en uhensigtsmæssig placering af Teknisk Museum.

Svingelport Helsingør
Stort foto
http://www.smilingdanmark.dk/Advertaiser/byudvikling-2025-2045.jpg

Fremtidens Byudvikling 2020 - 2045
Jeg talte med planstyrelsen i 2012-13 hvor vi fik frigivet arealet øst for "Kelleris Hegn" (en del af Kommunens materialegård i Kvistgård), dengang var der en "spæd" mulighed for at "læne" sig op af Frederikssund, der fik oprettet flere "satalitområder" og "Kommunecentre"  til byudvikling, herunder "Vingen" og Slangerup, men Helsingør dukkede aldrig op til forhandlingerne. (der er nu igen forhandlinger om ændring af Fingerplan 2013 - 17) - - men er kommunen ikke dygtige nok i forhandlingerne, så er alle muligheder for udvikling af by og boliger udtømte, - - - bortset fra Svingelport, og et par fortætningsmuligheder i de (med grøn) markerede områder nordvest for.

Planloven: Jeg kan henlede opmærksomheden på, at landsplandirektivet om detailhandel åbner mulighed for et BYDELSCENTER jfr.: 

Planlovens § 5q, stk. 2., hvoraf det fremgår, at:
”... For bymidter i byer med mere end 40.000 indbyggere og for aflastningsområderne i hovedst adsområdet og Århus, jf. § 5 m, stk. 4 og 5, og aflastningsområderne i Odense, Aalborg og Esbjerg kan kommunalbestyrelsen, i forbindelse med at der hvert fjerde år udarbejdes en strategi for kommuneplanlægningen, jf. § 23 a, stk. 1, 1. pkt., træffe beslutning om at revidere kommuneplanen med henblik på at fastsætte butiksstørrelser for højst tre nye udvalgsvarebutikker på mere end 2.000 m² bruttoetageareal i hver by, i hovedstadsområdet dog i hvert område, der er udpeget i et landsplandirektiv, jf. § 5 m, stk. 4.

De på fotoet ovenfor markedede grønne rammer er nærliggende områder med meget lav bebyggelsesprocent, som vi kan forvente vil være interessante projekt-udviklingsområder, og udvikles Svingelport og banearealerne fornuftigt, vil vi se spontane opkøb af grunde og bygninger med henblk på større boligprojekter på områderne (begge områder kan fortættes med ca. 400%)

 


Tonny Parnell 09-08-2017 14:11:05
2 enig0 uenig
cal1cal1
Tonny

Nye skatteborgere Udvikling af Svingelport

Super godt lokalplanen blev forkastet


.

Teknisk Museum i det gode selskab Helsingørseptember fredag 15-09-2017   Helsingør
Teknisk Museum i det gode selskab
Vi har plads til bynær placering af Teknisk Museum..
Udvikling Helsingør Nordsjælland

Bundskraber i Erhvervsvenlighed Helsingørseptember fredag 08-09-2017   Helsingør
Bundskraber i Erhvervsvenlighed
Igen Igen en bundskraber i erhvervsvenlighed hvorfor?..
Udvikling Helsingør Nordsjælland

Mere liv og sjæl på Axeltorv Helsingørjuli mandag 31-07-2017   Helsingør
Mere liv og sjæl på Axeltorv
Der skal være lys i gaderne og man skal ikke til Paris for at finde hyggelige Restauranter skæve indslag og fortovscafeer, Restauranter skæve indslag og fortovscafeer...
Udvikling Helsingør Nordsjælland

Ny Bydel Svingelport Helsingørjuli lørdag 15-07-2017   Helsingør
Ny Bydel Svingelport
Det er kendt og dokumenteret at udvikling af city Centre med større varehuse vil øge omstætningen, og handlen i city vil vokse generelt...
Udvikling Helsingør Nordsjælland

Ingen detailhandel i Kulturhavnen Helsingørfebruar onsdag 15-02-2017   Helsingør
Ingen detailhandel i Kulturhavnen
I forbindelse med Madmarkedet og tilsidesættelse af Lokalplanen for området, har kommunen nu heller ikke været lydhør..
Udvikling Helsingør Nordsjælland

Page: 1
[1]   >